新宠租赁房会夺去旧爱商品房吗?

2017年09月24日 14:14来源:网络整理手机版

一片寂静之中,偶尔有车轮碾地的声音。

那是卡车载着施工人员驶过空旷的街道。

这里是北京市海淀区西北旺镇大牛坊村永丰产业基地,位于五环和六环中间。

高高的白铁皮墙围着一大片空地。围墙内,两架起重机高高耸立着。施工人员称,这里正在建售楼处。

不过,这里盖的房子并不让“售卖”。

2016年12月1日,万科公开投标获得海淀区西北旺镇两幅“限房价、竞地价(即在限定地块未来住房销售价格的条件下,竞土地价格,按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式)”地块开发权,根据出让协议,其中住宅部分100%自持出租。

在万科工地旁边,是颐丰庄园小区。颐丰庄园小区共有8栋楼,1到6栋楼已经全部售卖完毕,业主也入住许久,剩下的7、8栋楼在做最后的装修。

颐丰庄园售楼处的人表示,“这个地段只有我们这个小区还有点房源,街对面万科、碧桂园的那些项目,都是自持的,没法出售。”售楼处的人说。

在万科之后,2017年,北京市又有10个地块以部分自持的方式被房企拿下。随之改变的是,土地拍卖模式也由过去的竞拍“地价”,变为竞拍“自持”。

集体建设用地也在规划中大规模入市。这意味着,长久以来,集体土地不能建设住宅供应城市居民这条泾渭分明的界限,将被打破。

越来越多的迹象表明,在“新租房”的时代,一些沿袭多年的土地供应格局和模式,正在改变。

房企自持地块——有点重

2016年12月初是个分水岭。

在此之前,北京市的拿地规则是:“限地价、竞自住”,即房企在竞拍土地时,地价到一定上限之后,房企可以竞拍建保障性自住房的面积。在万科以100%自持的方式拿下西北旺地块后,北京市的拿地规则变成“竞自持”,即房企拍地地价达到一定上限之后,开始竞该地块上的企业自持物业的面积比率。

企业自持物业成为了北京供地格局中的一个新动向,万科则是第一个吃螃蟹的人。

万科为这拿下这两个地块,花费不菲。其中18号地,万科花了50亿元,19号地,万科住总联合体以59亿元的价格竞得。

在拿下两块100%自持地块之后,万科如何操作这种新模式就备受关注。

拿下地块的三天之后,2016年12月4日,万科集团副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖,从机场直奔万科中心,小范围披露了这两宗地的新计划——启动“众筹”:两个自持商品房地块建立相应的众筹平台,选择一些合适的众筹企业伙伴,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,例如一个住房单元或是一整栋楼作为最小众筹份额;或是在政策允许的情况下,成立项目运营公司,进行该公司的股权众筹。

这一方案最终未能实现。

在万科之后,2017年,北京市又有10余个地块以自持的方式被房企拿下。不过,这些地块的自持比例均没有达到100%。

最新的一块竞自持拍地发生于9月21日,九龙仓以62.6亿元自持16%竞得丰台西局村地块。

截至目前,北京市共房企自持的建筑面积达90万平米,而目前北京市商品房的供地建筑面积约为210万平米。

鸿坤集团的一位高管向腾讯财经表示,100%自持对中小房企来说,太重了。“以往的房企的经营模式都是拿地卖房,这样资金周转快,如果100%自持,几十亿的拿地资金长时间无法回收回来,一般企业肯定hold不住。”

事实上,很多开发商习惯了原先拿地盖房卖房的“短期套利”行为,很难适应长期持有的模式,如何能从长期持有的束缚中解套,是他们绞尽脑汁考虑的。

以万科为例,在众筹计划失败后,万科和小米开始实施合作建房,小米员工认购万科在永丰地块开发的房子。但这一合作方案又被北京市住建委等部门叫停,“开发商自持的物业不得以租代售。”

新派公寓创始人、CEO王戈宏表示,现在一些拿了自持地块的开发商跟他有诸多接触。

开发商的诉求是这样的:“比如这块地开发成租赁物业之后,新派公寓帮它运营,一年能赚2.5亿元的租金,做到5%的租金回报率。

之后,开发商找金融机构沟通,希望将这个楼卖给金融机构,同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元,另外25亿元,由金融机构设计成资产证券化产品,卖给投资人。

最终,金融机构返还50亿元给开发商,开发商套现成功。”

开发商通过资产证券化产品脱身而出,而开发的物业则变成了长期的租赁物业,这不失为一种双赢的举措。

问题是,开发商自持拿地开发出的租赁物业是否有足够的市场?

王戈宏对此表示怀疑,他认为北京等一线城市的新地块很多都位于城市的非核心地带,周边不是厂区就是城乡结合部,租住的人群相对较少,也租不出合适的价钱。

“租房是一个对区位很敏感的行业,离交通枢纽越远,离城市核心区越远,离商业中心越远,则租金越低,租赁人群越少,市场需求越低。”链家研究院院长杨现领表示,“而且一般而言,服务业集中的地方比制造业集中的地方,租赁需求要高。”

万科两位自持物业所在的北京市海淀区永丰产业基地,周边就属于产业园区,紧挨万科地块的颐丰庄园小区售楼处人员表示,来这里买房子的,几乎没有产业园区的员工,“都是城里的,厂区的员工一般都在厂里的宿舍住,有家庭的也会选择到靠近城里一点的地方租房住。”

“现在公司还在摸索如何操作这两个地块的开发运营模式。”万科一位内部员工向腾讯财经表示。

集体土地上的公租房——有点远

尽管存在着职住不平衡的现象,通过房企自持物业来增加北京的租赁房供给,正成为一个潮流。

当然,这部分租赁房只是北京市计划建设的租赁房中一个比较小的比率。

2017年,北京市提出五年内供应150套房的计划,其中产权类住房100套,租赁性住房50套,租赁用房占到全部供房总量的三分之一。

在产权类住房中,自住性商品房5年内将建25万套。

2017年8月,北京市出台共有产权房政策,据此,在建和未建的自住性商品房将全部转为共有产权房。也就是说,在未来5年内,北京市租赁房和共有产权房一共将建75万套,占到全部供房总量的一半。

如果加上房企自持物业用于租赁,则未来北京的住房供应格局将是:租赁性用房和保障房将占到全部总量的一半以上。

这部分租赁房的用地,北京市的计划是通过集体建设用地来供给。

按照2017年北京市的供地计划,租赁住房将供地227公顷,其中,公租房用地27公顷,集体土地建租赁房用地200公顷。

今年5月,北京市第一批集体建设用地租赁房项目——唐家岭新城启动选房程序。按照规划,未来将有一大批类似的集体建设用地公租房项目供市民选择租住。

集体建设用地入市一直是土地制度改革中的一个难点。此前,集体建设用地只能作为产业用地进行开发,如作为住宅进行开发,则是非法的,这些房子一般俗称“小产权房。”

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